Fisco e immobili

Casa, nel 730 calano i locatori con due alloggi in affitto breve

Nei modelli presentati quest’anno si riducono di quasi il 2% i contribuenti che dichiarano canoni da contratti fino a 30 giorni da più immobili

di Cristiano Dell'Oste

28 luglio 2026

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Azione e reazione: poche cose possono condizionare i comportamenti dei contribuenti come l’aumento delle imposte. Prova ne sia il fatto che, già al secondo anno di cedolare secca al 26%, si registra una diminuzione dei proprietari che destinano più di una casa all’affitto breve.

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La rilevazione del Caf Acli – aggiornata al 17 luglio su 1,19 milioni di dipendenti e pensionati – indica che, nei modelli 730 presentati quest’anno, solo il 9,6% di coloro che dichiarano proventi da locazione breve ha dedicato a questa attività due o più abitazioni (tutti gli altri si fermano a una). La dichiarazione 2026 fotografa le scelte del 2025. E mostra un calo dell’1,7% rispetto ai modelli presentati l’anno scorso e riferiti al 2024. In parallelo è cresciuta del 3,5% la quota di coloro che affiancano all’affitto breve di un solo appartamento la locazione tradizionale di una o più case.

IL TREND

Le altre formule

Sapendo che dal 2024 è stata elevata dal 21 al 26% la cedolare sui proventi realizzati a partire dalla seconda abitazione in affitto breve, è facile ipotizzare che ci sia stato un primo lieve spostamento verso le formule lunghe. Più del contratto a canone libero “4+4”, in calo da anni, gli indiziati sono il contratto a canone concordato “3+2”, gli affitti a studenti e – soprattutto – il contratto transitorio, che ha una durata fino a 18 mesi e nel 2025 è arrivato a rappresentare il 28,9% dei nuovi contratti registrati alle Entrate (fonte: Rapporto residenziale Omi).

Nei Comuni con più di 10mila abitanti, il canone transitorio deve restare entro i livelli fissati dalle intese territoriali tra le sigle della proprietà edilizia e degli inquilini, ma in compenso è tassato con la cedolare al 10% (anziché con quella al 21%, prevista nei centri più piccoli). La cedolare al 10% è applicata anche ai contratti a canone concordato e agli affitti a studenti, che ne sono una sottocategoria.

Le motivazioni

Si possono allora ricostruire le ragioni che hanno spinto alcuni a scegliere, ad esempio, una locazione transitoria anziché short term (fino a 30 giorni) per una “seconda casa”:

si evita la cedolare al 26%;
si limita l’impegno nel tempo e si riduce il possibile danno da morosità;
si evitano eventuali tariffe più care della tassa rifiuti per le case in affitto breve, decise dal Comune;
non serve il Cin e non occorre rispettare gli altri obblighi di legge, né curare la gestione “attiva” dell’immobile (prenotazioni, check-in, pulizia eccetera) che va eseguita in proprio o affidata a un operatore specializzato;
si evita che la casa venga conteggiata tra quelle destinate alla locazione breve ai fini della presunzione di attività d’impresa che impone di aprire la partita Iva (nel 2025 il massimo di appartamenti “da privato” era quattro; dal 2026 è sceso a due).

L’esempio

Molto dipende dal livello dei proventi e dal canone calmierato, comunque. Facciamo un esempio. Su un canone annuo di 10mila euro da affitto breve, la cedolare al 26% e i costi vari (gestione, pulizia, condominio e così via, ipotizzati al 20%) lasciano un netto di 5.400 euro, da cui va poi tolta l’Imu (che poniamo invariabile per i vari tipi di locazione, per semplicità). Con un contratto tassato al 10% e costi vari più bassi (5%), si può avere lo stesso introito netto con un canone di 6.400 euro. Se si paga invece la cedolare al 21%, il canone che garantisce la stessa cifra è di almeno 7.300 euro. Sono calcoli semplificati, ma aiutano a inquadrare le proporzioni.

I dati

I dati del Caf Acli indicano che la percentuale di coloro che dichiarano canoni da locazione breve è rimasta costante – poco sotto l’1% – tra il 2025 e il 2026. Sono cifre a campagna in corso, da confermare a consuntivo. Tutto lascia pensare, però, che si tratti di un primo segnale di correzione nel mix dei contratti, e non ancora a una messa in discussione generalizzata delle scelte d’investimento. Restiamo insomma di fronte a un mercato di “piccoli”, in cui nove contribuenti su dieci (il 90,4%) dedicano alla locazione breve una sola casa e in cui solo due di questi nove hanno altri immobili a reddito con formule lunghe.

Di certo, resta l’impressione che la cedolare del 26% renda allo Stato molto meno della mole di polemiche che genera e di comportamenti che induce. Si stima che nell’anno d’imposta 2024 abbia portato 17 milioni di maggior gettito e sia stata applicata da poco meno di 40mila locatori. Numeri peraltro destinati a ridursi se il trend sarà confermato.

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Cristiano Dell'OsteCaposervizio
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Argomenti: norme, tributi, fisco, immobiliare
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