Casa, compravendite stabili e prezzi in salita. Milano frena, Roma sopra la media delle grandi città

Il mercato residenziale italiano nel primo semestre del 2026 segna una crescita moderata, una dinamica che, prevedibilmente, continuerà a caratterizzare anche la seconda metà dell’anno in corso. Se le compravendite hanno chiuso il primo trimestre dell’anno con un robusto +4,4%, le previsioni del 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma indicano per la fine dell’anno una crescita molto più contenuta, dello 0,3% rispetto al 2025. Le stime suggeriscono cautela: nel 2027 l’attesa è di una leggera flessione delle transazioni di case in Italia, prima di una ripresa nel 2028.

Nel settore cresce comunque la propensione all’acquisto: balzata dal 2,5% all’8,5% tra il primo semestre 2025 e quello 2026. La prima casa rimane la colonna portante del sistema, rappresentando i tre quarti delle transazioni totali, con una domanda che oggi non si concentra solo sui mercato più dinamici ma appare diffusa su tutto il territorio. In questo contesto, anche i prezzi seguono un trend moderato: nel primo semestre 2026 i valori sono cresciuti mediamente dell’1,8% per l’usato e dell’1,4% per le nuove costruzioni.

Parallelamente, il settore della locazione continua a vivere una fase di profondo squilibrio strutturale. La cronica scarsità di offerta - a fronte di una domanda di famiglie in cerca di affitto che negli ultimi cinque anni è aumentata del 12% (circa 296mila nuclei familiari) - continua a spingere i canoni verso l’alto. Nel primo semestre l’aumento medio è stato del 3,3% su base annua, con canoni che nei principali mercati urbani oscillano tra i 660 e i 780 euro, ma che toccano picchi di 1.200 euro mensili in città come Milano, Roma e Firenze.

L’analisi delle singole città rivela dinamiche divergenti. Milano appare oggi in una fase di rallentamento: nel primo semestre dell’anno il peggioramento del sentiment degli operatori si traduce in aspettative meno favorevoli sia sui volumi di compravendita sia sull’evoluzione dei prezzi. Secondo l’analisi di Nomisma, si tratta di un fenomeno che, pur emergendo con maggiore intensità nel mercato milanese, potrebbe anticipare dinamiche destinate a interessare anche altri grandi contesti urbani.

Nel capoluogo meneghino i prezzi nei primi sei mesi dell’anno sono rimasti stabili: +0,8% su base annua per le case nuove e +0,9% per quelle usate, mentre i canoni di locazione registrano una contrazione, in controtendenza nazionale, dello 0,7%. Al contrario, Roma evidenzia una maggiore vivacità superiore alla media delle 13 principali città, con prezzi in aumento dell’1,3% per le abitazioni nuove e dello 0,9% per quelle usate, accompagnati da una crescita robusta dei canoni (+2,9% annuo).