Fondi immobiliari, patrimonio in crescita oltre i 5.100 miliardi nel mondo

A livello di paesi europei la classifica dei principali Reit per capitalizzazione al 31 dicembre 2025 evidenzia una forte concentrazione tra Francia e Regno Unito, che occupano nove delle prime dieci posizioni. La Francia si conferma il mercato leader per numero di operatori presenti nella top ten, con quattro società, mentre il Regno Unito ne esprime cinque. La Spagna mantiene un ruolo di primo piano grazie alla presenza di Merlin Properties, che consolida il proprio posizionamento tra le maggiori società immobiliari quotate del continente.

Dal rapporto emerge inoltre il peso crescente della logistica e del retail, rappresentati da operatori come Segro e Klépierre, che affiancano i tradizionali protagonisti attivi nel settore degli uffici e nei portafogli immobiliari diversificati. I dieci principali Reit europei quotati concentrano una capitalizzazione complessiva di circa 71 miliardi e gestiscono un patrimonio immobiliare che supera i 155 miliardi. Nonostante il recupero registrato nel corso del 2025 grazie alla stabilizzazione dei tassi di interesse e al ritorno di fiducia degli investitori, le valutazioni di borsa però continuano ad evidenziare uno sconto significativo rispetto ai valori patrimoniali.

Non solo Reit. L’espansione riguarda più in generale l’intero settore dei fondi immobiliari. Nel 2025 il patrimonio complessivo dei fondi quotati, non quotati e dei Reit nel mondo ha raggiunto i 5.110 miliardi, con una crescita del 6,2% rispetto all’anno precedente. In Europa la fase espansiva è rallentata sebbene siano cresciuti numericamente e in termini di patrimonio. Complessivamente sono operativi 2.478 fondi e 283 reit, con un patrimonio totale pari a 1.730 miliardi (+4,9%). Il peso dei veicoli europei sul patrimonio complessivo nel mondo diminuisce in termini percentuali e si attesta a circa il 34%, ma cresce in volume e conferma il ciclo positivo degli ultimi anni. I reit europei rappresentano il 33,5% (580 miliardi) del patrimonio totale gestito nel vecchio continente, mentre il mercato continua a essere guidato dai fondi non quotati, che pesano oltre il 64% e rappresentano circa un quarto del patrimonio globale.

I fondi immobiliari italiani continuano a migliorare le proprie performance e oggi rappresentano oltre il 13% dei veicoli attivi in Europa. Al 31 dicembre 2025 il valore complessivo del Net Asset Value (Nav) ha raggiunto 125,7 miliardi, in aumento del 3,5% rispetto all’anno precedente. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 700 fondi operativi è salito a 144,5 miliardi, con una crescita del 4% su base annua. Il mercato rimane fortemente concentrato: le principali Sgr gestiscono il 97% dei fondi attivi, con una media superiore a 2,3 miliardi per società. Le prime venti superano invece i 7,2 miliardi di patrimonio medio, consolidando la propria leadership nell’industria nazionale.

Un’evoluzione significativa riguarda la composizione dei portafogli. Come sottolineato da Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, «il mercato italiano sta progressivamente ampliando la propria diversificazione. Il segmento residenziale ha raggiunto il 9,7% del totale, mentre quello alberghiero e ricettivo è salito al 7%». Gli uffici restano la principale asset class, con una quota del 56,5% del portafoglio complessivo. Cresce però l’attenzione verso immobili di maggiore qualità e verso strategie di valorizzazione concentrate soprattutto nei centri urbani più attrattivi.

Per il 2026 le previsioni di Scenari Immobiliari e dello Studio Casadei indicano un ulteriore rafforzamento del comparto: il Nav dovrebbe aumentare del 5%, mentre il patrimonio immobiliare è atteso in crescita del 5,5%, accompagnato da un incremento del numero dei fondi fino a quota 720. Rimane stabile l’esposizione debitoria del settore, pari a 62 miliardi, corrispondente al 43% del patrimonio gestito. La redditività media, misurata attraverso il Roe, si è invece leggermente ridotta, attestandosi all’1,7%. Secondo Zirnstein, prevarrà un clima di cauto ottimismo. «Le aspettative sono orientate verso un ulteriore aumento delle masse gestite e una progressiva differenziazione dei portafogli, in linea con le trasformazioni in atto nel mercato immobiliare».