Immobili: dal 2021, in Italia, la vendita con riaffitto vale oltre 1,3 miliardi

Vendere un immobile strumentale a un investitore specializzato che contestualmente lo prende in locazione per continuare a utilizzarlo. Da strumento di riduzione del debito, il sale and leaseback restituisce sempre di più liquidità immediata per investimenti, ricerca e innovazione tecnologica ed energetica.
Nel database della Sda Bocconi - che raccoglie le operazioni di sale and leaseback immobiliare annunciate pubblicamente in Italia tra il 2021 e oggi - sono presenti 15 operazioni con 90 immobili coinvolti, per un controvalore superiore a 1,35 miliardi, oltre al valore non dichiarato in 6 di queste transazioni. Un campione che consente di individuare alcune tendenze significative.
«Dall’analisi delle comunicazioni societarie - ha spiegano Giacomo Morri, docente di finanza immobiliare alla Sda Bocconi e partner di Andersen Italia - emerge come il sale and leaseback venga sempre più utilizzato non solo per ridurre il debito, ma per finanziare programmi di crescita: investimenti industriali, acquisizioni, ampliamento della capacità produttiva, ricerca e sviluppo, innovazione tecnologica e transizione energetica. L’immobile viene quindi considerato una fonte alternativa di capitale da reinvestire nel business piuttosto che un bene da detenere necessariamente in proprietà».
In termini di controvalore il mercato resta guidato dal retail, che rappresenta circa il 60% del totale, ma il peso degli immobili industriali e logistici è tutt’altro che marginale: costituiscono oltre due terzi della superficie complessiva dichiarata. «In questi casi - aggiunge Morri - l’investitore non valuta soltanto la qualità dell’immobile, ma anche la solidità dell’impresa, la sostenibilità del modello di business e la durata dei flussi di cassa generati dalla locazione».
Infine, c’è l’eterogeneità delle imprese coinvolte. Se da un lato il campione comprende gruppi di grandi dimensioni quali Fedrigoni e Coop Alleanza 3.0, dall’altro include imprese di minori dimensioni come Vincenzo Zucchi e Gruppo Amapa. «Ciò suggerisce come il sale and leaseback stia progressivamente uscendo dalla sfera delle operazioni tipiche delle grandi corporate per affermarsi anche presso imprese manifatturiere di medie dimensioni, che utilizzano il capitale immobilizzato negli asset strumentali come fonte alternativa di finanziamento della crescita e degli investimenti. Per decenni la proprietà dell’immobile è stata percepita come un elemento naturale della solidità aziendale. Oggi, in un contesto caratterizzato da crescente competizione, necessità di investire in innovazione e attenzione all’efficienza del capitale, può essere opportuno interrogarsi sul ruolo che il patrimonio immobiliare svolge all’interno della strategia dell’impresa».
Naturalmente il sale and leaseback non rappresenta una soluzione universale. Ogni operazione deve essere valutata considerando il costo della locazione, la durata degli impegni assunti e le alternative di finanziamento disponibili.
Ma, conclude Morri, «in un contesto in cui gli investimenti necessari per sostenere crescita e competitività tendono ad aumentare e il credito bancario mostra una crescente selettività, soprattutto nei confronti delle Pmi, l’operazione consente anche di ritardare o prepararsi all’entrata di un fondo private equity, notoriamente non interessato agli immobili aziendali, che può rendere l’impresa più leggibile e maggiormente focalizzata sul proprio core business. La separazione tra patrimonio immobiliare e attività operativa consente infatti di presentare l’azienda come una piattaforma industriale più “asset-light”».
Secondo il Corporate Capital Report H1 di Colliers, nella prima metà del 2025, in Europa, il volume delle transazioni di sale & leaseback ha registrato un lieve aumento del 5% rispetto all’elevato secondo semestre del 2024, sfiorando i 2 miliardi. Nel 2025 - in attesa dei dati definitivi - si stima che abbia raggiunto almeno 4 miliardi.