Immobili, danno anche per difetti visibili

Non basta una macchia ben visibile su una parete di un appartamento perché l’acquirente non possa agire contro il venditore per farsi risarcire il danno conseguente ai costi sostenuti per l’eliminazione del vizio: infatti, può essere un semplice effetto di condensa, ma anche il segnale di un’infiltrazione scoperta solo dopo l’acquisto. In quest’ultimo caso, il compratore può agire contro il venditore e non gli si può quindi opporre che il vizio era conosciuto perché era evidente.

È questo il principio affermato dalla Cassazione con la sentenza 16628 del 27 maggio 2026, relativa alla vendita di un immobile affetto da gravi problemi strutturali: dopo il rogito, l’acquirente, contestando la pendenza dei pavimenti, aveva lamentato l’esistenza di vizi dell’edificio, chiedendo la risoluzione della vendita, la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni subiti. Secondo il venditore, invece, la garanzia per i vizi avrebbe dovuto essere esclusa proprio per la evidente pendenza dei pavimenti in quanto si trattava di una anomalia ben percepibile, tanto più perché l’acquirente aveva visitato l’immobile prima dell’acquisto e si era avvalso anche dell’ausilio di consulenze tecniche.

La Cassazione rigetta questo ragionamento osservando che la pendenza dei pavimenti non era il vizio, ma soltanto il suo sintomo più appariscente. Il vizio vero e proprio consisteva invece nella rotazione globale dell’edificio nella direzione monte-valle, con conseguenze non solo sulla normale funzionalità del fabbricato, ma anche sulla sua sicurezza statica. Una cosa, dunque, è che un pavimento non sia perfettamente in piano; altra cosa è sapere che quell’inclinazione dipende da un fenomeno strutturale dell'intero corpo di fabbrica.

Qui il punto centrale della decisione: in base agli articoli 1490 e seguenti del Codice civile, non ogni anomalia visibile consente di concludere che il compratore conoscesse il vizio o che il vizio fosse facilmente riconoscibile; occorre invece verificare se il dato percepibile fosse realmente idoneo a rivelare la difformità nella sua effettiva consistenza.

La Corte distingue, in sostanza, tra il segnale esterno e il difetto materiale che incide sull’idoneità all’uso o sul valore della cosa venduta: nel caso deciso, la pendenza dei pavimenti poteva astrattamente dipendere da cause diverse come un difetto della pavimentazione, un dislivello rimediabile con opere di sistemazione, oppure, come poi emerso, una più grave alterazione strutturale. Per questa ragione, la garanzia non poteva essere esclusa richiamando la sola visibilità della pendenza.