Retail real estate, il ritorno dei parchi commerciali

Il commercial real estate italiano ha chiuso il 2025 con 3,6 miliardi di euro investiti nel comparto retail, un livello che segna un più 55% sull’anno precedente e si colloca al massimo dell’ultimo decennio secondo la Savills. La componente out-of-town, costituita da i retail park, i factory outlet, i parchi commerciali integrati lungo gli assi autostradali, acquisisce sempre più appeal tra investitori e grande pubblico; ha attratto 2,7 miliardi di euro, pari a circa il 75% del volume totale della classe di riferimento del Commercial Real Estate.
Il restante 1,1 miliardi è andato a centri commerciali metropolitani e high street. Gli asset extraurbani sono in cima alla classifica delle preferenze degli utenti perché uniscono la possibilità di avere ampia scelta nello shopping e allo stesso tempo di fare una “gita fuori porta”.
Il 2025 ha segnato un miglioramento per l’asset class retail, che ha ripreso il primato come settore leader negli investimenti immobiliari commerciali in Italia, superando il comparto più tradizionale degli uffici con una quota di circa il 25% dell’attività transattiva nazionale immobiliare. L’evoluzione più recente porta nei retail park, accanto ai grandi magazzini e ai category killer dell’elettronica e del bricolage, anche format di ristorazione veloce, cliniche mediche, centri fitness e spazi di co-working. La diversificazione allunga il tempo di permanenza dei visitatori e aumenta la frequenza di ritorno, trasformando il parco commerciale in un punto di riferimento quotidiano per il bacino servito. I dati dell’Osservatorio EY-CNCC fotografano la scala del comparto: 1.274 poli commerciali in Italia, circa 40.700 punti vendita, 1,9 miliardi di visite annue. Il volume d’affari complessivo della filiera è di 171 miliardi di euro. Il 2025 si è chiuso con vendite e affluenze in linea con il 2024 e quasi metà degli operatori prevede una crescita moderata nel 2026.
Rispetto al centro commerciale tradizionale, il retail park si distingue per una configurazione a cielo aperto e una gestione operativa semplificata. Questa struttura consente di abbattere sensibilmente i costi di gestione (oneri condominiali), offrendo una flessibilità degli spazi che permette di adattare le superfici di vendita a esigenze logistiche e operative in continua evoluzione. Nel post-pandemia il format ha tenuto meglio degli altri: gli spazi aperti e il parcheggio frontale hanno spostato i consumatori out-of-town.
Due sono oggi i criteri che orientano le operazioni più visibili. Il primo è l’accesso diretto a un asse autostradale. Il secondo è il pre-letting: la commercializzazione anticipata delle superfici prima dell’apertura è il termometro con cui il mercato misura la solidità di un progetto. In questo scenario di ripartenza selettiva del retail real estate italiano, l’operazione di Valmontone è uno dei test più rappresentativi della stagione.

Valmo Retail Park, pre-let all’80% lungo l’A1
Il progetto sorge nel quadrante sud-est di Roma, in un territorio che ha già un’identità commerciale consolidata grazie all’outlet e al parco divertimenti di Valmontone, capaci di attrarre milioni di visitatori l’anno e di trasformare l’area in una destinazione riconosciuta oltre i confini regionali. Il bacino primario conta tra 40 e 60 mila residenti, mentre l’area allargata arriva a 150-180 mila abitanti. L’accesso diretto dall’autostrada A1, dorsale tra Roma e il Mezzogiorno, integra il bacino locale con un flusso veicolare di scala nazionale.
Valmo Retail Park prevede 16.900 metri quadri di GLA (la superfice lorda affittabile), su un’area di 87.000 metri quadri, articolati in 14 unità destinate a retail, medie superfici alimentari e non alimentari, ristorazione e servizi di prossimità. L’apertura è programmata per la prima metà del 2028, a seguito di un processo di riadeguamento urbanistico e funzionale affrontato dalla nuova proprietà. Il progetto è convenzionato con il Comune di Valmontone ed a breve disporrà di Permesso di Costruire.
L’aspetto più rilevante per il mercato è il tasso di pre-commercializzazione: a oggi è coperto l’80% della GLA complessiva, una soglia che colloca l’asset sopra la media del segmento. La nuova proprietà fa capo a Valmontone Retail S.p.A., controllata da MFG Capital, società di investment management specializzata in operazioni di finanza strutturata con sottostante immobiliare. La commercializzazione esclusiva è affidata a Masema Europa Srl, struttura specializzata nel retail real estate. Il mix scelto da Masema, integra grande distribuzione organizzata, medie superfici specializzate e servizi alla persona, in linea con l’evoluzione del format verso la quotidianità dei residenti del bacino.
L’operazione si colloca lungo un asse, quello sud-est di Roma, che continua a guadagnare peso demografico e infrastrutturale. Per gli operatori del comparto è uno dei perimetri più attrattivi del retail nazionale per i prossimi cicli di investimento.