Clima grigio, ma per ora le vendite aumentano

Potrà sembrare una osservazione cinica, ma è la realtà dei numeri: il Covid ha fatto bene al mercato immobiliare italiano ed europeo. Nei cinque anni post pandemia il mercato (inteso come valore del fatturato) è cresciuto del 45%, superando i mille miliardi. In Italia la crescita è stata del 56%, al primo posto tra i grandi Paesi europei. Sicuramente c’è l’effetto psicologico dell’euforia dopo la tempesta, ma si sono innescati cambiamenti profondi nella domanda, mentre l’offerta è ferma a modelli del secolo scorso. E i cambiamenti riguardano tutti i Paesi europei, con poche variazioni. C’è un ritorno alla “centralità” della casa come momento di aggregazione della famiglia e degli amici. Per i tanti che hanno lavorato o continuano a lavorarein smart working deve unire svago, riposo e lavoro. Se nuove sono le esigenze, la casa che si cerca deve essere diversa rispetto a prima: spazi più ampi, luce, silenzio, vicina ai servizi.

Le nuove iniziative solo in parte possono rispondere a queste esigenze, perché la rarefazione delle aree su cui costruire (e i prezzi elevati) spingono a realizzare case più piccole e periferiche. E allora si ristruttura molto e gli investimenti nel comparto sfiorano i 600 miliardi annui in Europa.

Dopo il Covid i prezzi medi in Europa sono saliti del 25,4% e in Italia del 15,5 per cento. Ma nelle grandi città si arriva al 40 o 50% in più. In Italia dal 2021 le compravendite sono stabilmente sopra le 700mila unità annue, con una previsione vicino alle 800mila per le fine del 2026. Una sequenza positiva rara nella nostra storia. E il contributo delle case nuove è marginale: poco più di 60mila ogni anno.

Quali prospettive ci sono con un clima economico e politico che, con un eufemismo, si ritiene “grigio”? Le spinte di fondo, viste sopra, sono forti. I flussi migratori verso le grandi città (dove più facile trovare lavoro e integrazione sociale) sono in aumento. L’alternativa della locazione diventa ovunque un sentiero stretto tra domande turistiche e di altri utenti transitori delle città (studenti, lavoratori). Così la pressione è destinata a restare alta. Un leggero incremento dell’inflazione potrebbe allentare la pressione. Sulla base del passato, se l’inflazione rimane entro il 5%, mercato con debole calo. Tra 5 e 8%, calo significativo (circa 10-15%). Inflazione superiore al 10%, calo importante del mercato, fino al 20-25 per cento.

Agli italiani piace la casa in proprietà. Non è solo uno slogan ma la realtà con quasi l’80% delle famiglie, il 30% ne ha almeno una seconda. Una tradizione secolare, che la scomparsa dell’affitto per tanti anni e norme agevolative all’acquisto hanno contribuito a rafforzare. Nel lungo termine sicuramente difende dall’inflazione. Rispetto al 1976 il valore medio delle case ha raddoppiato il tasso di inflazione. A Milano e Roma l’ha triplicato. Nel medio termine però la competizione è forte. In vent’anni, solo 23 capoluoghi hanno superato l’inflazione e 44 sulla distanza dei dieci anni. Un buon investimento, ma non ovunque.