Piano casa, sfida sulle cifre per l’edilizia convenzionata

Ambizioso e da definire soprattutto nei suoi aspetti più operativi. Per il Piano casa del governo iniziano oggi le audizioni in commissione alla Camera, per l’iter di conversione in legge. Tra i tre pilastri del decreto - entrato in vigore l’8 maggio - il più sfidante è probabilmente il terzo, quello dedicato all’edilizia residenziale integrata, pensato per offrire soluzioni accessibili a chi non rientra nell’edilizia pubblica ma non riesce più a sostenere i costi del mercato libero. L’obiettivo è attrarre capitali privati che possano destinare non meno del 70% dell’investimento all’edilizia convenzionata in affitto o in vendita, con prezzi e canoni inferiori del 33% rispetto ai valori di mercato. In questi casi, le operazioni potranno beneficiare di procedure semplificate, tra cui la Scia per ristrutturazioni e demolizioni, l’ampliamento delle volumetrie, conferenze di servizi accelerate e cambi di destinazione d’uso agevolati. Le più rilevanti però saranno legate a investimenti privati con capitali esteri superiori al miliardo di euro. Tra gli operatori l’annuncio del Piano è stato accolto con favore e sono ora alla finestra per capire modalità di attuazione e ingaggio.

In attesa del perimetro ufficiale d’intervento, è indubbio che la riuscita di questa parte del Piano dipenderà dalla sostenibilità economica che sarà garantita alle operazioni. Per questo, i punti centrali dell’assetto finale, che assumerà questa parte del decreto, gireranno probabilmente intorno alla sostenibilità della quota del 70% di edilizia convenzionata, agli incentivi annessi e alle soglie di investimento di capitali esteri. «Le semplificazioni previste dal provvedimento consentono di aumentare la sostenibilità economica dei progetti e dare certezza ai tempi» spiega Gabriele Bonfiglioli, chief investment officer di Coima. «Le misure però - continua - si applicano soltanto a grandi operazioni con oltre un miliardo di capitale estero. Bisognerebbe ampliare il perimetro anche a interventi minori, a capitali italiani e a progetti non solo nuovi. Alcuni di quelli già parzialmente avviati avrebbero bisogno di una maggiore convergenza di risorse. Così si riuscirebbe a generare un effetto moltiplicatore».

Quanto alla soglia del 70%, secondo Bonfiglioli, «molto dipenderà dalla zona d’intervento. Nelle grandi città potrebbe essere sostenibile, soprattutto se la quota destinata verrà considerata superficie aggiuntiva rispetto a quella ordinaria dell’intervento come previsto dal provvedimento. In altre aree potrebbero essere necessari incentivi ulteriori». La sostenibilità dei piani economici-finanziari delle convenzioni sarà infatti essenziale. «Un’impostazione come quella proposta - aggiunge Luca Dondi, amministratore delegato di Patrigest (gruppo Gabetti) - se non associata a contributi a fondo perduto, aree a costo zero, sgravi sugli oneri, rischia di essere scarsamente sostenibile anche in un mercato generoso in termini di ritorni come quello milanese».

In assenza di condizioni straordinarie favorevoli, nelle grandi aree urbane dove i rendimenti sono più certi, secondo Dondi, sarebbe difficile andare oltre la soglia del 30-35% di edilizia convenzionata. Concorda sul tema Alessandro Maggioni, presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori, secondo cui sarà importante comprendere anche il dettaglio della ripartizione (della quota del 70%) tra affitto e vendita. «Se parliamo di un’operazione composta, ad esempio, da un 40% di vendita convenzionata a 3.300 euro al metro quadro e da un 30% destinato all’affitto, il bilancio può essere sostenibile. Naturalmente dipende molto anche dalla disponibilità di aree pubbliche e dagli eventuali costi di bonifica», spiega Maggioni. «In città come Milano, Roma o Bologna - continua - il canone sostenibile per le categorie di lavoratori a cui si rivolge questo provvedimento non può superare i 100-110 euro al metro quadro all’anno».

Oggi a livello nazionale non esiste una quota unica di edilizia convenzionata. La percentuale varia in base al Comune, agli accordi urbanistici e alla tipologia dell’intervento. In generale, nei grandi progetti di rigenerazione urbana la quota si aggira tra il 20% e il 40% della superficie residenziale. A Milano, il Piano di governo del territorio (Pgt) prevede in alcuni casi almeno un 20% destinato a edilizia convenzionata. Nei grandi sviluppi urbani recenti, come lo Scalo Farini, la quota di edilizia convenzionata è stata portata al 43% dell’intera superficie residenziale prevista tra vendita e affitto. A Cascina Merlata, il quartiere di UpTown sviluppato da Near (il gruppo nato dall’unione di Redo Sgr ed EuroMilano) si caratterizza per un’ampia mixité, con oltre 4.500 appartamenti di cui il 50% tra convenzionata (con prezzi sui 3.200 euro al mq) e agevolata. Secondo il management di Near «il rapporto 70/30 è raggiungibile e sostenibile economicamente a condizione che siano garantiti alcuni fattori abilitanti. Bisognerà attendere i contenuti della legge di conversione, ma considerando che il costo di costruzione supera attualmente i 2mila euro al mq, l’obiettivo diventerà raggiungibile se si impostano garanzie, semplificazioni, certezze sui tempi, disponibilità di aree e immobili o altre forme di de-risking».